Продажа недвижимости дистанционно: как это устроено в Болгарии — популярной у россиян стране, и что из этого применимо в России

Вступление

Многие россияне владеют недвижимостью за рубежом — квартирами, домами или участками, купленными в разные годы. И когда приходит время продавать такой объект, возникает проблема: лететь лично за тысячи километров — дорого, долго и не всегда возможно. Дистанционная сделка становится единственным разумным решением.

Чтобы понять, как организована удалённая продажа за рубежом, логично обратиться к стране, которая долгие годы была одним из самых популярных направлений для покупки недвижимости среди россиян — Болгарии. Тысячи российских семей владеют там апартаментами (так по-болгарски называются квартиры), домами или долями в земельных участках.

Мы проанализировали открытые публикации о продаже недвижимости в Болгарии и сравнили местные правила с российскими. Это не руководство к действию, а обзор чужого опыта — для понимания, чем отличается подход к дистанционным сделкам за границей.

Почему именно Болгария: краткая справка

До 2020 года Болгария входила в топ-3 стран для покупки зарубежной недвижимости россиянами (после Турции и Черногории). Популярность объяснялась мягким климатом, относительно низкими ценами и упрощённым порядком сделок для иностранцев. Сегодня многие владельцы хотят продать такие объекты дистанционно — и именно для них существуют инструкции, подобные той, что мы рассмотрим далее.

1. Проверка юридической чистоты

В России продавец загородного дома или квартиры заказывает выписку из ЕГРН (можно через сайт Росреестра), а также предоставляет справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Проверить обременения может любой нотариус ( ст. 551 ГК РФ (о госрегистрации перехода права)).

В Болгарии схема иная. Нотариальный акт (аналог договора купли-продажи) составляется только болгарским нотариусом. Иностранцу без местного юриста проверить историю объекта сложно — требуются запросы в местные реестры. В российском понимании аналогов «чистой выписки» там нет.

2. Расчёты между продавцом и покупателем

В России стандарт для дистанционной продажи — аккредитив или эскроу-счёт в банке. Деньги блокируются, и продавец получает их только после регистрации перехода права. Это защищает обе стороны.

В Болгарии, согласно многим публичным инструкциям, применяется прямой банковский перевод в день подписания нотариального акта. Покупатель переводит деньги продавцу, а затем стороны подтверждают нотариусу, что расчёт произошёл. Российскому продавцу такая схема может показаться рискованной — средства поступают до официальной регистрации.

3. Роль агентств и юристов

В России продать квартиру или дом дистанционно можно с помощью нотариальной доверенности на представителя. Покупатель и продавец могут находиться в разных городах — это не проблема.

В большинстве стран Евросоюза, включая Болгарию, участие лицензированного специалиста (местного адвоката или агентства недвижимости) — фактическая необходимость. Иностранцу без посредника сложно провести сделку, потому что болгарский нотариус требует личного присутствия или доверенности, оформленной по местным правилам.

Пример. В открытом материале от 5 апреля 2026 года (https://www.etagi.com/j/post/kak-distancionno-prodat-nedvizhimost-v-bolgarii-46858/) описывается схема, по которой в Болгарии продавец-россиянин выдаёт доверенность болгарскому адвокату. Адвокат получает деньги от покупателя на трастовый счёт и переводит продавцу в Россию. Также указано, что комиссию агентства платит покупатель — это отличается от российской практики, где стороны часто делят комиссию или продавец платит сам.

4. Налоги и издержки

В России продавец платит налог с дохода (13% или 15%), если владел объектом менее минимального срока (3 или 5 лет). Пошлины за регистрацию перехода права — около 2000 рублей.

В Болгарии, согласно тем же публикациям, все нотариальные и государственные пошлины на сделке оплачивает покупатель. А налог с продажи отсутствует, если продавец владел объектом более 3 лет. Для многих российских владельцев, купивших недвижимость в Болгарии до 2022 года, этот срок уже прошёл.

Однако важно понимать: налоговые правила двух стран не идентичны, и полученные в евро средства при переводе в Россию подлежат обязательному уведомлению налоговой по ст. 15.25 КоАП РФ.

5. Что можно перенять из зарубежного опыта

Дистанционная продажа возможна и в России. Технологии позволяют:

• Провести видеопоказ дома с 3D-туром.
• Обменяться отсканированными документами.
• Подписать предварительный договор электронной подписью.

Но прямое копирование болгарских схем (слепой перевод денег до регистрации) в РФ опасно. Российское законодательство требует обязательной регистрации перехода права в Росреестре.

Полезным может оказаться институт нотариальной доверенности на представителя, который уже работает в обеих странах. В болгарской практике он используется активно, в российской — тоже, но с поправкой на требования местных МФЦ.

Заключение

У каждой страны своя правовая среда для сделок с недвижимостью. Изучение зарубежных инструкций расширяет кругозор, но требует осторожности. Если вы продаёте недвижимость в России дистанционно — опирайтесь на российские законы. Если продаёте объект в другой стране, например в Болгарии, — обязательно привлекайте местного юриста.